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之前半個月時間，我已經寫瞭兩篇剛需置業的理念文章，這第三篇是完結篇，這一篇寫完這個系列就算是徹底結束瞭！
1、急哭！繞城和三環，相差8.5公裡，同樣13500，你卻選瞭繞城！
2、同樣18000，放棄洋房和二環，卻選三環外高層！人啊，該如何拯救你！
在前兩篇文章中，我們說瞭通勤成本、版塊輪動、比價原理、放棄做夢、認知困境等幾個問題。其實這些問題中，前三個是比較容易的，因為有數據和事實可以用來論證，但是後兩者關於理念性的東西，能聽進去的有多少，就不知道瞭。
今天，我們想來說一下購房視野和格局的問題。
1
價值投資和投機主義
2013年5月28日，阿裡巴巴集團聯合中國最主要物流公司，成立菜鳥網絡。馬雲對這傢公司寄予厚望，他對負責人童文紅說，菜鳥不要急於盈利，不要做小，格局要大。
四年之後，菜鳥網絡已經成為瞭阿裡巴巴的“天鵝”，其格局和地位非常之大。馬雲希望菜鳥網絡能夠在未來的新零售生態中，成為關鍵的力量，引領阿裡帝國繼續統領這個世界。
在一次投資日上，馬雲告訴投資者，阿裡巴巴的業務矩陣，將輪流領跑，輪流扛鼎中國商業：B2B三年，然後是淘寶三年，天貓三年，支付寶三年，阿裡雲三年，菜鳥三年……
馬雲經常說杭州商人胡雪巖的一句話：如果你的眼中有一個省，那你能做一省的生意；你的眼中有一國，那你能做一國的生意；你的眼中有世界，你做的就是全世界的生意。
在當今的商業視野，論戰略和對未來的佈局，無人能出馬雲其右。超高的音響後級系統戰略思維和佈局能力，囊括整個世界的商業格局，這是阿裡帝國擁有的未來。音響電容安裝
身而為人，皆當如此！
人類有一個基本的傾向，就是對未來的，遠處的東西看得輕，對眼前、近處的東西看得重。經濟學上稱之為“時間的貼現”。這造成的結果，就是投機主義橫行，我們可以用貼現率來表示，越重視現在貼現率越高，反之則越低。
事實上，一個貼現率更低的人，才會更願意為瞭未來的收益而放棄眼前的短期利益；反之，一個貼現率較高的人，更不容易抵住短期誘惑，因而更可能采取損人利己的機會主義行為。
今年開始，一直有人問我同一個問題，買哪裡的房子能夠一年翻一倍？說實話，我看見這個問題就很煩，我要是知道，我不早買瞭。所以當有人問我這個問題時候，我一律是忽視的，或者說視之不見。
在現實中，這些機會主義者處在風雨飄搖的境地，價值投資看中的是未來，是五到十年的持續性增值，是阿裡巴巴，是馬雲；而機會主義者則是那些層出不窮靠騙取投資為唯一目的的創業者。
在價值投資面前，投機主義就是嗜血的狂魔，能將人輕易吞噬。房地產正是如此！
2
鄭州樓市空間格局
有一個粉絲，去年在行情最炙熱的時候，一口氣在鄭州遠郊買瞭四套房。原因很簡單，因為便宜。鄭州主城區一套的首付，可以在遠郊買三套。這些房子到瞭今天，每一套都漲瞭20-30%，他為此非常興奮，很欣賞自己的眼光。
但是鄭州的市場現狀是什麼呢？
這是鄭州最新發佈的未來三年規劃圖，你會發現，鄭州的發展重點，依然是沿著環線層層外擴的。對於上海來說，城市的發展框架是繞城，但是對於鄭州來講，基本就是四環，南部片區甚至隻到瞭南水北調運河。
在這些范圍之外，政府財政投入是會寥寥無幾的。之前說過，鄭州的發展已經全面進入到三環四環時代。未來數年，以上區域的將會是樓市的主戰場，所有的供地、所有的新盤，基本上都將會在這些區域誕生。
而以上這些版塊，未來三年都不會有大的作為，因為它們的機會在於未來，在於2020年以後。
鄭州不是沒有地，而是地太多。
那個粉絲的行為邏輯非常清晰。在2016年的暴漲行情之下，人們早已徹底的拜服在地產增值帶來的高收益之下，幾個月翻瞭一番，這對於大部分來說，都是無法抵擋的誘惑力。
這個時候，遠郊超低的價格，就成為瞭引誘人們上鉤的肥肉。無人會想到城市發展軌跡的，無人會想到城市的邊界極限，無人會在意二手房市場和將來的出手問題。
沒有人會註意一個核心問題：在鄭州，一直是新房市場統領整個江湖。
不僅是鄭州，視線放在全國，也僅僅是北京上海深圳幾座城市能夠實現二手房持平新房甚至超過新房市場。原因很簡單，就是因為這些地方人口過於多，有限的空間和開發遠遠不能滿足旺盛的需求，逼迫人們隻能向二手房伸手。
但是對於鄭州這種土地無限多，新區價格和漲幅遠遠超過老城的二線城市，在五到十年內你都不要指望新房市場會沒落。
在城市輪廓按照自我規律一圈一圈外擴時，遠郊的二手房市場是毫無機會的，這些區域的二手房市場流通也註定隻能是一潭死水。這個道理還可以同樣適用於地市市場。
買房最忌諱就是短視。你看到瞭價格低，看到漲瞭20-30%，卻從來沒有想過最核心的問題。
3
屬於剛需的東區
我年齡太小，沒有趕上老東區豪宅區的機會。但是我卻聽說瞭很多關於這個區域的故事。
在目前鄭州最高大上的區域，鄭州東區CBD內環，很奇怪的是，這裡隻有兩棟寫字樓，就是中油新澳大廈和中信銀行大廈，除此之外，從三號樓開始，全是住宅。這對於全國的CBD來說，都是絕無僅有的。
為什麼呢？很簡單，因為在最開始的時候，沒有人看好這個區域，也沒人願意來。和今天的擠破腦袋也想進駐的北龍湖相比，曾經的CBD是一個略帶感傷的故事。
最後的解決辦法是，在CBD建寫字樓，就在東區配送一塊住宅用地。今天我們熟知的綠地老街、盧浮公館、中油上郡，這些住宅都是那個時候的產物。
許多人肯定都會記得，最初去盧浮公館買房時，需要穿過麥地，一下雨那條泥巴路就會泥濘不堪。
至今還流傳著王石去建業聯盟新城探訪時，連一條路都沒有的故事。綠城百合、綠地老街，無一不是在麥田的包圍中建造起來的。
今天，東風東路以南的這些豪宅區，已經成為鄭州的二手房最貴的區域之一，片區均價30000之上。
但是，誰人能知道，這些二手房讓剛需高攀不起的項目，是十年前，在03/04年，卻正是剛需的主要購買目標。主城區房價太貴，剛需買不起，東區的麥地鄭州有錢人又看不上，所以這些項目的價格也賣不上去，最終，剛需集中性地流入到這些地方。用五年時間，賭瞭一個未來。
當是時，無人能知道今天的東區！在今天，也無人能知道明天誰才是下一個東區！我們所依據的，隻有規劃。
據說，鄭北孔雀城的洋房隻要3500，很動心嗎？你去查規劃吧！
規劃是會變，但在大部分時候，對於大部分來說，它認是買房最直接的參考和最重要的參考。並且規劃也是有等級之分的，級別越高，可執行性也就最好，比如說鄭東新區的規劃是立瞭法的，所以完成度非常高。
按照城市的發展方向，按照城市板塊的移動方向去做出自己的選擇，三到五年可以有一個結果，或者五到十年有一個結果，按照自己的財力去選擇。而不是像那個粉絲一樣，隻去看價格，去撿那些便宜。
鄭州的主城四環是邊界的極限，然後沿著東區一路向東。按照這個大綱去選房子，基本是不會有錯的。
4
另一個選擇
上面的這張圖，能看到的是一個方向，鄭州城市中心的遷移。幾十年來，鄭州的城市中心已經經過瞭數次遷移，二七廣場 金水路 鄭東新區 象湖。這包含瞭過去、現在、未來。
而樓市的格局也基本上是伴隨著這個遷移在轉移。鄭州最貴的新房和最貴的二手房，基本上都在東區，然後是金水區，然後是老城區。
因為土地開發殆盡，那些老住民們，想要改善居住環境，隻能去新區。於是一層一層的原住民開始不斷的向外遷移。市中心的群體開始逐漸換代的過程。
這些都是剛後級擴大機推薦需的機會。
為什麼？因為老城的價格足夠低。但是卻有著成熟的配套、成熟的教育，成熟的商業、成熟的交通，對於剛需來講，這些都是最需要的。
好瞭，到這裡，剛需置業三篇已經全部結束瞭。但這裡我還想囉嗦的一點是，買房子，最忌諱的是一葉障目。因為對於房地產來說，有些時候真的是不可以按經濟規律去預測的。
你唯一能做的，就是多看，多看，多看！
這個市場是龐大和繁雜的，在整個基本面上，可選性非常之多。跳出自己的人隻局限，站在全局的角度，站在未來三到五年的角度去想、去尋找。
祝每一個剛需者都能有一個美好的傢
本文來源：鄭州樓市
責任編輯：王曉易_NE0011
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